揭开房价高涨幕后：房价2010年将再冲新高
国土资源部：我国耕地面积下降到18.27亿亩
房地产业步入中期整合阶段 2020年以后逐步衰退
房贷罚息利率也要涨 新客户现起执行新罚息标准
国务院要求加强土地调控 提高建设用地税费标准
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很多开发商骑着房价这匹疯驴，绝尘而去；很多购房者揪不住这匹疯驴的尾巴，向隅而叹。
对于房价涨跌走势的预测，似乎是个永远不会使人厌倦的话题。近日不断有来自各方面的消息称，根据艾略特独创的“波浪理论”，中国房价会在2010年进入本轮中国房地产发展的最高峰。
国家发改委和国家统计局8月发布的消息显示，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，其中，北京市涨幅达8.7%，居全国第五位。同比上涨幅度较高的主要城市包括：深圳14.4%，大连11.9%，呼和浩特11.3%，包头9%，北京8.7%；下降的城市只有上海，降幅为2.8%。
中原地产项目部副总经理黄韬向记者表示，未来广州市不排除某些边远区域的房价会出现下降、在某个时间段房价会下降的情况，不过从整体情况而言，广州楼价在整体上仍会持续增长，只不过增长的幅度有所减缓。
黄韬说，广州到2010年前会投入1000亿的资金改善广州的基础设施、道路建设等。随着政府投入的增加，广州地铁等将会连接更多区域，珠江新城等区域将会更加成熟，地价、楼价等自然会随之上升。到了2007年、2008年左右，广州的地价将会达到高峰，到了这些土地的开发期也就是2010年左右，广州的楼价可能会达到最高。
作为国内“都市圈”概念的最早提出者之一，中国宏观经济学会秘书长王建非常肯定地表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍。”
房价上涨过快问题为何依旧未能得到解决？一个看似合理的解释是，有关的调控措施尚未显效。
从去年的“国八条”到今年的“国六条”，从提高房贷按揭首付的比例到开征二手房交易的营业税及所得税，再到控制户型的比例以及限制外资进入中国房市，近年来，中央政府为了稳定房价，出拳越来越频，力度越来越大。然而，房价依然高涨。
房价一直在涨，在喊涨的浪潮中，大地产商喊得最凶也最猛，冲在最前面。和讯网的总编、副总经理刘峻却说一方面是开发商在作怪。
刘峻告诉记者，很多人感到房价一直在涨，其实是一种错觉。造成这种错觉一方面的原因就是与开发商一个最基本的销售策略——低开高走有关。
房产商的一贯做法就是“低开高走”，同一个楼盘，开盘时的价格普遍低于后期的价格，开盘时房产商需要回笼资金还贷，宁愿少赚点卖便宜些，房价相对较低，等到后期资金回笼差不多了，就抬高房价慢慢卖。
再者，“高价低走”可以安抚早买房的客户：你看买我们的房没错吧，现在已经升值了！对房产商来说以后开盘时就会形成良性循环。
最重要的一方面就是让市民误认为“房价一直在飙升”，再不买还要涨！让你尽早把钱掏出来买房而且开盘时买的是期房，到收尾时已经是现房了，涨点钱也在情理之中。另一方面可以促使正在观望的潜在买主下决心。
还有专家指出，房价上涨还有一个重要因素是预期上减少新增建设用地供应量，目前可谓“闻风即涨”的中国房地产市场不可能没有反应。
南京居易置业有限公司金再明向《中国产经新闻》记者预测了土地价格上涨后出现的可能性：大的开发商可能会有囤地的现象，但是他们会在国家土地政策的要求下，囤积两年之内转让或是进行招标等。地价上涨对房价也会有影响。
国土资源部：我国耕地面积下降到18.27亿亩
中国国土资源部12日公布了2006年度全国土地利用变更调查结果报告。报告显示，截至2006年10月31日，全国耕地面积为18.27亿亩，比上年度末净减少460.2万亩。根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩。这意味着，“十一五”期间中国年均净减少耕地面积不能超过650万亩。
2006年度全国土地利用变更调查结果报告显示，截至2006年10月31日，全国31个省(区、市)土地调查面积中，农用地98.58亿亩，占69.1%；建设用地4.85亿亩，占3.4%；未利用地39.17亿亩，占27.5%。
根据变更调查报告，2006年全国建设占用耕地387.8万亩，其中当年建设占用耕地251.0万亩，比“十五”年均建设占用耕地减少24%，往年未变更上报的建设占用耕地136.8万亩；灾毁耕地53.8万亩；生态退耕509.1万亩；因农业结构调整减少耕地60.3万亩。
上述4项加起来，2006年全国共减少耕地1011.0万亩。同期，土地整理复垦开发补充耕地550.8万亩。补充耕地与减少耕地相抵，全国耕地面积比上年度末净减少460.2万亩，现为18.27亿亩，全国人均耕地面积1.39亩。
报告显示，截至2006年10月31日，全国建设用地4.85亿亩。年度建设用地增加770.9万亩，其中，当年新增建设用地493.0万亩，比“十五”年均新增建设用地减少25%；往年建设、未变更上报的建设用地277.9万亩。
房地产业步入中期整合阶段 2020年以后逐步衰退
房地产行业和国民经济紧密相关，宏观经济、金融环境和政策环境都将影响到中国房地产业的发展，中国高速增长的宏观经济环境、人民收入水平的快速提高构成房地产高速发展的基本条件。
2005年，我国人均GDP接近1352美元，城镇居民人均居住面积约为26.11平方米，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800~4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000~8000美元时，房地产进入稳定快速增长期；当一国人均居住面积在达到30~35平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。
新制定的十一五规划纲要指出：到2010年，我国人均GDP将达到19270元(折合为2353美元)，GDP年均增速达到7.5%，城市化水平由43%提高到47%。这些都为房地产行业快速发展提供了源动力。
中国的房地产行业市场化是上世纪90年代初开始起步的。可以大致分为五个阶段：1990～2000年是初创阶段，2001～2005年是第一波加速发展阶段，而2006年开始调整、整合，预计2007年行业将开始经历大幅度的兼并整合，然后进入行业的第二波快速发展周期。而在2011年左右达到行业的90%饱和阶段，2011～2020年进入缓慢发展周期，2020年以后会逐步走向衰退。我们认为，目前中国的房地产市场正处于50%的拐点上，进入中期调整整合阶段。
哈佛住宅研究中心启动大量的资源来进行了统计学的分析，分析表明，虽然利率和其他因素也对房地产市场构成影响，但毕竟是人在买房，人口数量是最能预测房地产市场的长期走势的。人口结构变化直接与房地产需求有关，而房地产需求变化又影响房地产周期变化。人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。
据统计数据表明，1962~1980年中国处于人口增长高峰期，人口出生率一直保持在一个相当高的水平，尤其是1962~1970年。1962 年人口出生率高达37.01‰，1965年高达37.88‰，1970年高达33.43‰。在1962~1980年间中国约有4.2亿婴儿出生。
从上世纪90年代开始，中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。根据中国统计网数据，1995～2005年10年间我国办理的婚姻登记超过1亿对，这都直接导致房地产的需求不断增加，行业发展不断扩张，使得房地产行业发展经历了初创阶段后，在2000~2005年间快速进入一次加速阶段；进入2006年短期整合调整后，1962~1982年出生的人年龄在26~44岁之间，处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这种双重作用下，将进一步加快房地产业的发展，使得在2006~2010年间进入第二个加速阶段；到2011年，婴儿潮一代年龄结构对房地产发展仍存在一定的支撑作用，但他们住房需求趋势趋缓，这样房地产业将在2011~2020年处在平稳发展阶段。到2020年以后，人口对房地产的支撑作用越来越弱，房地产也将进入到衰退阶段。
目前国房四大指数中仅销售价格指数保持同比上升，其他三个指数较上季度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于1998年以来的最低景气水平，这标志着房地产发展真正进入中期调整期。根据前述的研究和分析，我们预计2006年下半年开始行业将经历大幅度的兼并整合，好比凤凰涅槃，然后重铸行业集团，进入第二波发展周期。
最后，再对未来的市场趋势作一个判断，从需求来看，人均GDP在不断提高，适龄房地产消费人口数量也在增加，消费者的质量和数量都在不断提高，需求趋势增加；从供给来看，土地资源的稀缺性、设计标准的提高、原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升。单从供给和需求的关系来看，需求在增加，供给成本也在增加，而供应趋于减少，必然导致价格的上涨。虽然随着行业集中度不断加深，规模化将会使得供给成本也会相应减少，对价格的上涨有一定的抑制作用，但总体来说，在随后的几年内其价格还是会上扬。
房贷罚息利率也要涨 新客户现起执行新罚息标准
房贷利率上调的同时，银行对逾期不还房贷者的罚息也随之自动提升。按照此前央行的规定，本市多数银行对于拖欠还款的罚息标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。由于房贷利率上升，罚息标准也随之上升，新房贷客户从现在起执行新的罚息标准，但老房贷客户将从明年1月1日起调整。
新客户现在起执行新标准
按照央行的规定，罚息为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。各商业银行可在规定的范围内自主浮动罚息利率。新房贷客户从现在起执行新的罚息，而老房贷客户将从明年1月1日起调整。
记者昨天咨询本市各大银行获悉，多数银行对于拖欠还款已出台了罚息标准。对没有按合同约定的期限归还本金的，农行和光大银行的罚息利率为贷款合同的执行利率加收30%-50%，具体上浮比例由各支行自主确定；工行规定，如果是贷款购买第一套住房，罚息利率为贷款合同的执行利率加收30%，如果是购买第二套房和高档住宅的加收40%，商业用房则加收50%；建行和兴业银行的罚息利率较高，为贷款合同的执行利率加收50%。
如果以5年期以上商业房贷利率6.84%来计算，如果是按房贷利率加收30%的标准执行年罚息，那么年罚息为6.84%×1＋30%＝ 8.892%，日罚息即为8.892%÷３60＝0.247‰。对于一个每月还款5000元、拖延1个月的欠款者，则罚息数为37.05元。
如果是按房贷利率加收50%的上限标准执行年罚息，则银行新执行的最高年罚息为6.84%×（1＋50%)＝10.26%，则日罚息为10.26%÷３60＝0.285‰，同样是每月还款5000元、拖延1个月的欠款者，则罚息数为42.75元。
迟一天差一元也将被罚息
光大银行个人信贷处处长肖英男告诉记者，由于计收罚息是由电脑系统自动完成的，因此，只要超过规定的还贷时间而银行未能扣到款就开始罚息。比如电脑程序设定在每月21日前还款2000元，如果在22日仍未扣到2000元，即开始自动罚息。同时银行系统还规定，如果扣款不足，比如到期账户中只有 1999元，差1元也会被视为没有按期还款而被计收罚息。
如果因为临时出差、遗忘等非主观因素逾期，银行怎样区别是恶意还是非恶意拖欠，处罚的标准又是怎样的呢？记者了解到，银行对只逾期几天的借款人一般不会特别在意，通常给予5天左右的宽限期。比如光大银行规定逾期5天以内的只按照一般利息计收罚息，而逾期5天以上的才按照上浮30%-50%的标准计收罚息。
【银行提醒】
罚息会影响信用记录
肖英男认为，逾期拖延不仅要多支出钱，更严重的是将影响到个人在银行的信用记录，信用记录一旦偏低，将影响到二次贷款。另外，“银行对房贷执行85折的优惠利率也是只针对没有不良还款记录的客户，信用记录不佳的客户肯定拿不到这个优惠利率。”
肖英男表示，罚息主要是起到警示作用，但该系统中市民信用的积分将对今后诸多金融活动产生影响，如申请各类贷款、申请信用卡额度大小，甚至影响到今后能否获得银行给予的优惠房贷利率等。
国务院要求加强土地调控 提高建设用地税费标准
今后，国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。昨天中国政府网转发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。根据通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。建设用地相关税费标准将提高。
禁止擅自将农用地转为建设用地
通知提出，将提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准。通知规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
根据通知要求，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。
通知中明确规定，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
社保费用不落实不得批准征地
通知明确提出，被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决，社会保障费用不落实的不得批准征地。
通知重申了征地补偿安置以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。还提出，土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足。对于未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地的，要追究有关人员的行政责任。
建设部要求对廉租房实行年审制度
建设部发文要求实施廉租房年审制度，不符合条件者要及时调整
今后，居住在廉租房之内的住户，一旦不符合要求，可能将不再像以前那样享受“终身制”。建设部昨日公布的《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》（下简称《办法》）要求，要按年度对廉租住房保障家庭进行复核，根据复核结果，对不符合廉租房居住条件的必须调整；对复核中发现的违法、违规行为要及时处理。
廉租房要实行年审制度
建设部《办法》指出，要规范廉租房申报的审核程序，对廉租房要严格实施年度复核制度。对符合保障条件的登记后享受相应保障；对不符合保障条件的，要及时告知并说明理由。
据了解，在我国的一些城市，一些原本具备廉租房资格的人住进廉租房后，经济条件慢慢改善，不再符合有关要求，但却始终实行“终身制”，导致符合条件的人住不上廉租房。为此，此次《办法》要求，各地有关部门按年度对廉租住房保障家庭进行复核，根据复核结果予以调整，对复核中发现的违法、违规行为及时予以处理。
适时扩大廉租房覆盖面
此次下发的《办法》规定，各省要结合当地社会经济发展情况，制定城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，建立健全廉租住房保障机制。同时，各地要制定廉租住房保障的中长期规划及年度计划。要根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房保障覆盖面。各地必须保证廉租住房资金到位，此类资金实行专户管理，专款专用。
廉租房配备专职管理人员
《办法》要求，要健全廉租房的管理机构，设置专门的管理机构，并配备与之相适应的专职管理人员。此外，要公布办理程序、服务电话等事项，从而接受社会的监督。
建设部表示，对廉租住房工作规范化管理进行考核，考核实行100分制，考核评分低于80分或未出台或出台后未全面实施城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，或者发生重大事故或违法违规事件，造成恶劣影响的，均为不合格单位，有关部门将责令其限期整改。
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其龙网由其龙利用业余时间把在住宅与房地产工程安全施工技术管理上的心得体会及有关工程管理知识利用这种方式记录收集起来,其龙网强调了工程施工技术管理和工程安全管理是互相依靠的两个方面,工程施工技术管理的进步往往带动安全管理的更新.工程施工技术管理知识和经验是高级工程师的心得体会,施工技术管理是预防施工质量事故的事前控制的有效管理方法.房地产价格问题尽在其龙网