房子=鸟巢+信用卡:房价"财富效应"节节上升

  美联储在日前发布的报告中用“大范围降温”给热议良久的美国房地产市场下了一个发人深思的官方判词。现在最吸引人眼球的问题莫过于：房地产市场降温会对美国经济产生何种影响？很显然，这个问题的答案取决于房市降温对消费走向的影响。
    
     生性潇洒的美国人看上去对房地产市场趋冷不甚感冒，密西根大学的最新报告显示，十月份美国消费者情绪指数由九月份的85.4上升至92.3，相对“低廉” 的能源价格似乎完全驱散了房市不振引致的消费阴影。甚至连美联储主席也站在了乐观者的一边，在10月初他曾直言不讳地表示：“虽然房屋营建的放缓可能将今年稍晚的GDP增长率拉低一个百分点，但美国经济其他领域乃至整体仍将维持强势”。
    
    这种乐观情绪得到了传统经济理论的有力支撑，正如教科书上的“生命周期理论”或是“永久收入假说”中所言，居民消费选择是由长期中的财富水平所决定的，如果房价上涨让居民产生了终身财富增加的预期，那么消费将会出现现期增长，而如果房价下降让居民感受到了潜在的财富损失，那么消费会出现现期下降。
    
     房地产价格变化对消费选择的“财富效应”原本没有如此举足轻重的程度。实际上，如果仅仅将住房看作休养生息的鸟巢，那么人们甚至不可能为其产生“消费烦恼”，因为聪明人都知道，鸟巢里生出金蛋不过是童话里骗人的把戏。但关键问题在于，对于身处金融市场较为发达的美国人而言，住房不仅是鸟巢，还是信用卡。信用卡是可以用来透支，用来消费的，而如果突然之间信用卡被叫停了，流动性受限的消费者只能被迫尽力克制自己大手大脚的消费冲动。事实上，美国人通过房屋抵押从这张信用卡中得到了不少消费便利，格林斯潘和其他一些嗅觉敏锐、危机意识较强的经济学家近来就一直关注于此并发出了严厉警告，从90年代初的几近于零到2006年的近10%，美国居民的房屋抵押资金流入占个人收入水平的比例在十几年中一路飙升，房市趋冷必将通过此种渠道对美国消费产生不容小视的抑制性作用。
    
    些许值得安慰的是，这10%左右的“房屋信用卡”资金流入之中也包含有“被动性”部分，“婴儿潮”时期诞生的美国人正在步入老年，其中一些人在更换较小房屋的过程中得到了退休生活所需的房屋转让资金，而这也被统计进入了“信用卡额度”。而且，美国人也并非都将“房屋信用卡”用在了消费之上，很多人用这笔资金为其他债务进行融资，对于这些人来说，房市趋冷也许只会让他们的债务管理更为谨慎，而不会更多地影响消费。
    
    不过，总体而言，“信用卡”视角的房价“财富效应”显然大大高于“鸟巢”视角，20年来许多经济学家也饶有兴致地对这一“财富效应”进行了严谨的学术研究，实证结果显示美国的房价“财富效应”15年中节节上升，现在1美元的房价下跌，在短期中可能会让消费下降2 到3美分，而长期中消费降低甚至会达到9美分。实际上，这种财富效应的大小还取决于起初房市繁荣的泡沫程度，以及金融市场的脆弱程度，无论如何，美国消费乃至美国经济的未来远没有乐观主义者想象的那么美好。
    
    而对于正在感受房地产市场火爆的一些发展中国家而言，也许更远的未来会比美国还要糟糕，毕竟美国还有完善的金融市场，而美国房地产市场的泡沫堆积也经历了多年的潜在风险释放，而这，也许正是美国人现在不那么忧心忡忡的原因所在。
    
    转载: 网商在线   来源：中国证券报

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